重新認清房屋問題的癥結

12/12/2014 信報

 

梁振英上任以來,一直強調「解決房屋問題」為重中之重,只是兩年過去,除了公布辣招的一段時間外,樓價仍然高企不下;租金亦是有增無減,「上車難」、「租樓貴」等問題仍未得到紓緩。雖然不同年齡、不同入息的中產人士對租樓或買樓可能會有不同的需要,但政府過去的房屋政策根本未能照顧到他們的需要,以及給予可能的選擇。看來面對高樓價、高租金,中產階層除了繼續盡責交稅外,亦只能無奈默默承受不受重視、無從選擇及無發聲機會的苦況。

政府計劃提高供應量,以圖穩定樓價,當中包括大量增建公屋及居屋,但中產人士早跌出公屋、居屋的保護網。政府控制樓價也顯得無力,差餉物業估價署資料顯示,今年首九個月的樓價指數累升8.6%,連升六個月,更超過去年全年上升5.4%;小型單位的升幅更為劇烈,累升達9.4%,升幅遠超其他類型單位。

近年,政府加入限呎、限量等條款,以增加中小型單位供應,但地產商卻把單位「美化」後以豪宅價出售。早前,亦有指地產商囤地、囤單位,造成供應短缺,以推高樓價。上述可見,種種因素使中產人士上車極為困難。

面對樓價高企政府束手無策,增加供應量亦遠水救不了近火;另一方面,地產商只會不斷聲稱「麵粉貴」—地價高昂、建築成本上升,故「麵包不會平」—樓價難以下調。

在現時樓價瘋狂、超越常規的情況下,政府必須考慮如何規範地產商大量囤地、囤單位的問題,如在賣地時加入限制條款,亦須制訂一套措施和透明的機制,去評估樓價何謂合理,確保以公平、健康的方式發展。

此外,政府應重新檢討、界定市建局的角色,加強與市建局的溝通協調,確保重建計劃與政府政策相互配合,平衡市民的實況及市場價格,避免市建局出現只建豪宅、貴價樓的情況。再者,與其盲搶地,政府不如考慮重建由公務員建屋合作社所興建的舊式樓宇。這些樓宇不但殘舊,亦沒有電梯,很多住客已年老,並不適宜他們居住,故只有把其丟空或嘗試出售;但又因買方不能做按揭,導致出售有難度,而重建不但可增加市區供應量,亦可解決現有業主困境。

當然,置業並非住屋問題的唯一選擇。可是,私樓租金同樣驚人,今年首九個月的租金指數累升4.2%,較去年全年累升3.9% 為多。政府一直漠視租金高企的問題,堅持不會重設租管,指稱將令租盤減少或業主加租;政府忽略一些租客的住屋困難,只再三表示需時間研究,一切留待年底推出長遠房屋政策時才交代,這使不少租客感到失望。

在樓價高、租金高的情況下,重新檢討租管條例是對中產人士的另一種保障。部分中產人士選擇不置業而租住,但因現時對租客的保障少,而租金又不斷上升,使不少租客重新考慮置業的需要,產生不少住屋壓力,同時增加置業需求。

政府應考慮逐步、按階段為租客提供某些保障,如延長搬遷通知期等,為租戶提供適度保障,並在租金大幅度攀升的情況下,重新考慮租金保障,重訂加租上限。中產人士並非要求實質資助,但政府亦應顧及他們的不同需要,提供基本的保障,確保選擇權。

中產人士按時交稅,在很大程度上甚少依賴政府的支援,只是房屋市場的不健康發展,加上政府的政策無力,對中產階層來說苦不堪言。政府必須衡量整個房屋政策的可持續性及有效性,研究如何優化住屋階梯,平衡各階層的住屋問題,不應以無止境建屋作為整個房屋市場的核心,一些基本保障及機制去監察市場亦是不可或缺。

 
更新日期: 2014-12-30