改變工廠大廈所在土地或樓房的用途以增加房屋供應

12/12/2012

 

問題:

較早前,政府宣布一系列有關房屋及土地供應的短、中期措施,以紓緩房屋短缺問題,包括改變工廠大廈(工廈)所在土地或樓房的用途,例如加快更新舊工廠區,以釋放更多可供住宅發展的土地,以及把合適的工廈改建為公屋或「過渡性住房」,以增加房屋供應。就此,政府可否告知本會:
 
(一)有否評估,現時全港空置的工廈數目為何,當中有多少幢工廈的所在土地適宜改作住宅用途,又有多少幢適宜改建為公屋,以及某些工廈所在土地不適宜改作住宅用途的原因;當局有何措施協助改變這些工廈的用途及加快活化這些工廈,或當局將以哪些其他方式盡量減低工廈的空置情況;

(二)有否評估,把工廈重建為公屋與在新平整土地上興建公屋這兩種做法,在所需時間及資源方面有何分別;若有,詳情為何;若否,會否盡快作出評估;及

(三)鑑於當局曾經表示,正探討如何在活化工廈的政策下,利便業主把工廈整幢改裝作「過渡性住房」的臨時用途,有否評估將會有多少幢工廈的業主提出申請,以及可提供的過渡性住房單位數目;該等申請的批核準則;以及有否制訂措施監管經改裝的工廈是否符合安全標準?

答覆:

主席:

行政長官於今年八月三十日宣布十項有關房屋及土地供應的短、中期措施,當中兩項涉及工業用地,包括:(1)由房屋委員會(房委會)將柴灣工廠大廈改裝為出租公屋;另由市區重建局開展兩項工廠大廈(工廈)重建項目,分別作住宅及寫字樓用途;及(2)積極探討在目前城市規劃和《建築物條例》限制兩方面,容許工廈在適當情況下更改作住宅用途的可行性。這兩項措施涉及運輸及房屋局和發展局的工作範疇,我們正致力推動有關工作。

就問題的三個部分,我的回覆如下:

(一)規劃署於二○○九年完成了《全港工業用地分區研究》,建議改劃約60公頃分布在各區的工業用地作非工業用途,其中建議改劃作住宅用途的有16幅(5幅為政府擁有)合共約30公頃用地。當局現正繼續進行修訂相關分區計劃大綱圖的程序以落實改劃建議。該研究亦包括調查位於「工業」及「商貿」地帶的工廈的使用情況,調查結果顯示整體空置率以樓面面積計算分別約為6.5%及8.4%。改劃工業用地作住宅用途時,須考慮一系列因素,包括用地的空置率是否位於高水平;用地是否屬於單一業權擁有;用地上的工廈樓齡是否較高;用地是否已建築或已落實計劃作非工業用途;用地上的工廈的工業用途是否仍然活躍;用地如改作住宅用途會否出現工業與住宅用途地帶接鄰因而引致的環境及交通問題。

為鼓勵現時空置或未盡其用的工廈透過重建或整幢改裝,提供合用的樓面配合香港現今社會及經濟發展需要,以更好地利用珍貴的土地資源,政府在二○一○年四月開始推行以下的活化工廈措施:—

(1)鼓勵重建

(a)針對多層工廈業權分散的問題,位於非工業地帶而樓齡達三十年或以上的工廈,在《土地(為重新發展而強制售賣)條例》下申請強制售賣令的門檻,由90%業權降低至80%。

(b)批准特別契約修訂及以「按實補價」方式評定土地補價。

(c)如修訂土地契約重建的土地補價總額超過二千萬元,則業主可選擇按固定利率,分期攤付80%的土地補價,最長可以分五年,按年攤付。

(2)鼓勵整幢工廈改裝

(a)工廈業主可免繳豁免費用,申請在現有工廈的整段使用期內或現行契約期間,改變這些大廈用途,上述兩個日期以較早者為準。有關申請須符合以下準則:—

(i)位於「工業」、「商業」或「商貿」地帶的工廈,而樓齡不少於十五年;

(ii)申請須由大廈全部業主提出;

(iii)大廈改裝後,樓宇的高度、體積或總樓面面積都不得增加;

(iv)在豁免期間,大廈不得回復作工業用途;及

(v)大廈將來重新發展時,須繳付十足市值土地補價。

(b)可在改裝大廈的主要天台層設置獲豁免計入總樓面面積的公用設施(如升降機機房),若所佔面積不超過主要天台層對下樓層屋頂面積的50%,將不會視作增加建築物的高度;同樣地,在大廈外部安裝覆蓋層或幕牆,亦不會視作增加建築物的體積。

(c)容許對建築物的現有構架作小規模改動,包括改動建築物的內外部結構,前提是拆卸外部結構的範圍不得超過現有大廈總樓面面積的10%,而大廈改裝後的總樓面面積不得增加。

上述活化工廈措施的申請限期至二○一六年三月三十一日。

(二)改劃作住宅用途的政府土地,會按其周遭環境(如是否位於鐵路或其他主要公共運輸設施附近、適合發展密度等)分配作公共或私人房屋用途。運輸及房屋局表示,每個公屋發展項目所需的時間或資源不盡相同,房委會並沒有重建工廈作公屋用途與在新平整土地上興建公屋的相關估算資料。一般而言,因應個別公屋發展項目的土地特點、設施配套、規劃要求、地區意見等,房委會會按需要進行不同的技術研究,提供所需的配套設施,取得所需的規劃許可,並在過程中與相關政府部門、區議會及地方人士保持緊密溝通。

(三)任何工廈改裝作住宅用途必須符合《城市規劃條例》及法定圖則、《建築物條例》及其附屬法例(包括當中有關安全標準),以及地契條款。政府正研究在活化工廈政策下可行的權宜措施,以利便合適的工廈整幢改裝作「過渡性住房」的臨時用途。有關研究現時仍在進行當中。由於私人工廈是否進行改裝,完全取決於個別業主的意願及情況,例如業權狀況及回報考慮等,我們現階段未能評估市場對相關措施推出時的可能反應。如推出有關措施,當局會確保經改裝的工廈符合安全標準。

 

 
更新日期: 2012-12-28