立即恢復出售居者有其屋單位

29/6/2005

 

主席女士,居屋計劃無論在銜接公共及私人房屋供應市場或穩定樓市方面,都有重要的意義。居屋政策牽涉面非常廣泛,我們要從多個角度看今天的議題。

復售居屋是一個影響香港經濟及民生的政策,當中涉及市場不明朗因素和一些政策上的原則性問題,故此,我們認為立即或提早復售居屋,現時並非時機,亦並非良策。

政府在2002年作出停建及停售居屋的決定是在樓市飽受“八萬五”政策摧殘之後作出的補救措施,亦是收回對樓市干預之手的承諾。如今言猶在耳,當天公布此措施時,堅決表明凍結出售居屋的決定是絕對不會改變,甚至提到政府不能失信於民。故此,貿然提早或立即重售居屋,涉及的是政府房屋政策的問題,這亦是香港或民主社會非常重視的問題。一個社會的穩定,是有賴於政策及執行政策的態度。建立有誠信的政府,房屋政策必須是長遠和清晰的;至於執行方面,擇善固執是正確的態度。假如房屋政策搖擺不定,會令人無所適從;政府破壞承諾,將打擊投資者信心,後果可能非常嚴重。

更何況,政府當年的決定,我相信不可能沒有考慮到16 000個空置居屋單位將會衍生的問題及費用。現時不傾向於提早或立即復售居屋的決定,是一種保持政府誠信的根本態度,這未必表示政策僵硬或未能審度時勢。

其實,現在立即或提早復售居屋並非適當時機。有人認為本港經濟自今年開始已復甦,樓市亦趨活躍,政府不應再停售居屋來托市。建議分期出售剩餘的居屋單位,但一向對政策改變敏感的房屋市場,在交投信心及投資意欲方面,是否可以承受因政策飄忽而帶來的沖擊呢?究竟今年才剛開始復甦的經濟及活躍的樓市,是否具備條件可承受立即復售居屋所帶來的無形沖擊,即政府再次用“無形之手”干預市場呢?

有人認為,居屋銷售對象主要為負擔不起私人樓宇、屬低收入家庭的人,而復售居屋對私人樓宇的影響非常輕微。這明顯低估了“無形之手”的力量。在我們看來,雖然復售居屋加諸市場的壓力,不一定會像當年的“八萬五”政策般會推倒市場,但在不能高估提早復售居屋的破壞力的同時,我們亦不要低估提早復售居屋對私人市場造成或多或少的影響。忽視房屋政策對物業資產市場沖擊將導致嚴重的後果,便是政策失誤。

現在許多人都說現時樓價開始回暖、炒風開始熾熱,但此情況其實也只集中在幾個新樓盤,甚至大部分的豪宅樓盤而已,何況今時今日豪宅樓盤的數量也不多。今天的所謂炒風,並不表示整體樓市已趨活躍。據瞭解,當年在高峰期買樓的人至今每人平均仍約有45%的虧損,也因為樓價仍處於相對的低位,今天銀行仍有一萬多宗負資產個案,而且近年香港的所謂樓價回升,亦並不惠及一些偏遠地區,例如天水圍、屯門等地。這些地區的平均二手樓價每平方呎約為1,500至2,000元。這樣的價格,基本上是絕大部分香港人均有能力購買的─如果他們是有錢買樓的話─可能比居屋還要便宜。況且,居屋業主補了地價之後,成本可能還比二手私人樓宇為高,不蝕讓根本賣不出。這些無力升值的低價私人樓宇,可能由於過早推出的居屋重售計劃而大幅跌價,為香港經濟帶來一定的打擊。無論如何,樓市朝健康方向發展及穩步上揚,有助政府滅赤,現階段為符合香港整體利益,故此,我們認為立即或提早復售居屋並非良機。

有人認為提前復售居屋所獲得的收入,能紓緩房屋委員會(“房委會”)的財赤。但是,居屋所餘單位有限,而且總有售完的時候,不可能長遠地為房委會解決結構性財赤問題,何況政府建議於2007年起,每年限量推售剩餘居屋單位;故此,提前復售居屋,並不能有效改善現時房委會的情況。其實,我們都明白,房委會要真正解決財政問題,必須另謀出路,而非依賴復售居屋作為良方。所以,提早復售居屋並非良策。

主席女士,政府其實曾指出會致力以不影響市場的方法處理剩餘的居屋單位。在2004年,房委會已經把四千三百多個剩餘單位售予政府用作紀律部隊的宿舍,並且把約3000個單位改作公屋單位。房委會亦曾研究把餘下單位改作其他用途的可能性。我們認為政府必須正視空置居屋單位的問題,於短期內提出有效的方案,並於2007年復售居屋前盡快詳細公布有關方案的時間表及方法,提供足夠時間諮詢公眾,謀求制訂一套較穩健的房屋政策,所以,立即或提前重售居屋,絕非解決問題的良策。

主席女士,我謹此陳辭。

 
更新日期: 2008-11-13